「一括借上」での注意点

賃貸運営を勧める大手業者の中には

CMやチラシなどでは遊休地を有効利用して家賃収入を得ることができるとして、アパート経営を勧めるものをよく見かけます。

確かに使用するあてもなく、ただ所有しているだけの土地があるという人にとっては、そこにアパートを建築して家賃収入を得ることができれば、苦労の少ない不労所得となって便利です。

しかしそうした賃貸運営を勧める大手業者の中には、そんな人たちの不動産に関する知識の不足につけこんでリスクの高い契約をもちかける場合もあるようです。

現在は社会的に問題になったせいで下火にはなってきていますが、それでも完全になくなったわけではありません。
そこで過去によくトラブルに発展することがあった「一括借上」という制度について少しまとめてみます。

「一括借上」とは、簡単に言えば大手賃貸管理会社が土地建物のオーナーと入居者の仲介役となり、建物の管理やメンテナンスを担当するというものです。

これはオーナーが持っている建物を仲介企業が一括して借り上げをするので、一切オーナー側で建物運営を行わなくても自然に家賃収入が入ってくるようになるという一見便利なものです。

実際には想定外

またもし建物内に空き室が生じてしまったような場合にも、一括借上の場合には毎月契約をした内容による金額を支払うので空き室が生じるリスクをオーナーが負うことはありません。

というふうに聞くとオーナー側に大きなメリットがある制度のように感じますが、実際には想定していたように進むことはほとんどありません。

まず空き室リスクは回避できるといっても、毎月の家賃収入が30年一定であるということはないという問題があります。

通常賃貸住宅は2年毎に家賃額の見直しを行いますが、そこで業者側が「周辺賃貸料の大幅下落」を理由に賃料の大幅ダウンを求めてくることがよくあります。

一括借上は30年契約になっていることがほとんどですが、よくよく契約書を読んでみると「2年毎に賃料を見直す」というような文言があります。

悪く言えば、借り上げをする業者側は家賃相場下落というリスクを自社ではなくオーナーに転嫁することができてしまうということです。

また、契約期間が長いということも大きなポイントで、その不利な契約内容に気づいて途中解約を申し出ても、法外な違約金を請求されるということもあるのです。

さらにすでに入居者がいる場合には、借地借家法により金銭では解約ができないというふうにもなる場合があります。