賃貸経営と利回り

利回り

賃貸経営をするときには、利回りのことを考えるのが重要です。
利回りとは、投資したお金に対して、
どれぐらいの利益が上がるかを数字で表したものです。
利回りには、おもに3つの種類があります。
その3つとは、表面利回り、実質利回り、想定利回りです。

(参考サイト:利回り

表面利回りは、購入価格を家賃収入で割ったものです。
数式に表すと、次のようになります。
表利回り=家賃収入÷購入価格×100
普通は%で表されます。
物件の情報に書かれている利回りは、表面利回りのことが多いです。
物件を購入するときの参考にはなります。
しかしあくまでその時点での利回りであり、
その後の同じ割合で利益を確保できるという保証はありません。
一般に賃貸経営の場合、10%程度あると良いと言われています。

実質利回りは、家賃収入から建物を維持していくために必要な費用
(火災保険料、固定資産税、建物管理費、賃貸管理費など)を引いて、
物件の購入価格とそれにかかった諸費用を足したもので、割ったものです。
数式に表すと、次のようになります。
実質利回り=(家賃収入-年間支出)÷ 購入価格+諸費用×100
こちらも%で表します。
表面利回りよりは、実質利回りの方が正確な利益を反映しています。
通常、実質利回りは、6%から8%あれば良いと言われています。

満室にならない可能性

想定利回りは、予想される家賃収入を購入価格で割ったものです。
数式に表すと、次のようになります
想定利回り=年間収入÷購入価格
ここで言う年間収入とは、満室を想定したものです。
満室にならない可能性もあるので、
現実的にその利益が上げられるかどうかは、はっきりしません。

しかし、不動産会社の情報には、
想定利回りが書かれていることがよくあるので、注意が必要です。
収入を計算するときの家賃も、その物件の中で一番高いものが、
書かれていることもあります。
中古物件では、以前の賃貸ししていた時の家賃による、
利回りが情報として紹介されていることもあります。
利回りについては、不動産会社にきちんとたずねておくことが必要です。

利回りを考えるときには、入居率も考慮に入れなければなりません。
いくら利回りが良くても、借りる人がいなかったら、
家賃による利益を上げることはできないからです。
どんな部屋が人気があるのか、空きが出たらどのようにして、
入居を探すのかなど、入居率を上げる対策を考える必要があります。

建物の傷み具合も利回りと関係があります。
老朽化が進んでいる建物だったら、修理にお金がかかり、
期待される利回りよりも、大幅に低い利回りになってしまう可能性があるのです。